Seniorlån kan bli en fälla för äldre

Ett lån som ofta marknadsförs mot pensionärer är seniorlån, även kallat 60-pluslån eller pensionärslån. Även om olika aktörer har valt att döpa denna typ av lån med andra namn handlar det om en kapitalfrigöringskredit.

När du tar ett seniorlån belånar du din bostad på samma sätt som ett bostadslån men med skillnaden att du varken behöver betala ränta eller amortering förrän du säljer din bostad. Detta upplägg kan kännas lockande, särskilt med tanke på att många pensionärer upplever att det är svårt att få ett vanligt banklån när den enda inkomsten är pensionen. Ett seniorlån är oftast inte så förmånligt som det först kan verka då räntorna är mycket högre än ett vanligt bostadslån och kostnaderna ackumuleras över tid. Det finns en risk att du på ålderns höst inte har möjlighet att köpa en ny bostad om du skulle vilja flytta ifrån din gamla. Ett seniorlån är ett mycket dyrt alternativ vilket kräver att du är väl insatt i hur kostnaderna ökar år för år samt vad konsekvenserna blir för dig och din ekonomi innan du fattar beslut om att teckna ett seniorlån.

Detta gäller för seniorlån

Hur mycket du får låna beror på hur gammal du är och bostadens värde. Ju yngre du är desto mindre får du låna på bostaden. För att kunna få täckning för alla kostnader räknar kreditgivaren på din förväntade livslängd. Förväntas du ha många år kvar att leva, beräknas också din skuld till kreditgivaren växa mer. Eftersom skulden inte ska betalas förrän du säljer eller går bort måste det finnas täckning för både det ursprungliga lånet och all ränta som läggs samman i flera år. En nybliven pensionär på 65 år kan exempelvis oftast inte låna mer än 30 procent av bostadens värde. Kreditgivaren kan tjäna pengar på ditt lån under lång tid och behöver därför inte låna ut så mycket.

Vad kostar ett seniorlån?

• Ränta – Räntan på seniorlån ligger runt 4,5 procent. Enligt SCB är den genomsnittliga räntan på hushållens nya rörliga avtal för bostadslån 1,42 procent vilket gör seniorlån till ett mycket dyrt lån i jämförelse med ett vanligt bolån. Bolånet är rörligt vilket innebär att den kan stiga i framtiden om ränteläget stiger.
• Avgifter – Ofta tillkommer både engångsavgifter som uppläggningsavgift samt eventuell värderingskostnad av bostaden. Dessutom kan du behöva betala en återkommande årsavgift.
• Pantbrev – Om din bostad köptes för många år sedan och värdet på bostaden har ökat kan du behöva teckna nya pantbrev. Kostnaden för att ta ut nya pantbrev är 2 procent av summan på pantbrevet, en så kallad stämpelskatt. Dessutom kan det tillkomma en expeditionsavgift och en administrativ kostnad.
• Gamla lån – Har du idag ett bolån hos en annan bank måste du lösas in det i samband med att du tecknar ett seniorlån. Om lånet var bundet kan du behöva betala ränteskillnadsersättning till din gamla bank. Eftersom du behöver lösa in gamla lån först kan det betyda att det belopp du faktiskt har kvar av seniorlånet kan bli mycket lägre än du lånat.
• Ränteavdrag – Du kan inte göra något årligt ränteavdrag i deklarationen eftersom räntan inte betalas årligen, utan först när bostaden säljs. När du löser lånet får du göra avdrag för räntekostnaden mot en eventuell vinstskatt som uppkommer när du säljer bostaden. Skulle räntorna du betalat överstiga vinsten får du göra ytterligare ränteavdrag med 30 procent av räntekostnaderna upp till 100 000 kr på den totala skatten. Har du haft högre räntekostnader än så minskas avdraget istället till 21 % på den del som överstiger 100 000 kronor. Detta under förutsättning att det finns skatt att reducera och att reglerna inte ändras i framtiden.

För- och nackdelar

Fördelar

• Du betalar inte någon ränta eller amorteringar under lånetiden.
• Skulden betalas först när du säljer huset eller när du själv går bort.
• Du garanteras att aldrig ha en kvarvarande skuld när bostaden säljs genom så kallad skuldfrigaranti. Räcker inte försäljningssumman avskrivs resterande skuld.
• Utbetalningen kan göras i klumpsumma eller genom månadsutbetalningar.

Nackdelar

• Hög ränta – räntorna ligger idag över 3 procent högre än den genomsnittliga räntan för ett vanligt bolån. Har du ett bolån på 3 000 000 kronor med genomsnittlig ränta på 1,26 procent betalar du idag 3 150 kr i räntor för lånet. Med ett seniorlån betalar du istället 4,5% ränta och får en månadskostnad på 11 125 kr. Det blir med andra ord nästan 8 000 kronor dyrare per månad.
• Stor skuld – Räntan läggs löpande till lånet och den totala skulden blir ofta dubbelt så stor eller mer än det ursprungliga lånet.
• Inlåsning – skulle du vilja sälja ditt boende och köpa något annat kan det bli svårt eftersom det inte finns något, eller mycket lågt, värde kvar efter att lånet har återbetalats.
• Nekat bostadstillägg – Den extra inkomst du får med lånet kan göra att du går miste om bostadstillägg.
• Ränteavdrag – du kan inte göra något årligt avdrag i deklarationen. När bostaden säljs kan ränteavdrag göras mot eventuell beskattningsbar vinst om reglerna är de samma. Är räntorna högre än vinstskatten kan möjligheten till avdrag begränsas beroende på inkomsten (som vid pension oftast är låg).
• Värde på boendet – En villa måste minst vara värderad till 900 000 kronor och bostadsrätt 500 000 kronor för att bli beviljad lånet.
• Ju yngre du är desto mindre andel av bostadens värde får du låna.

…………….

Tre exempel på vad ett seniorlån kan kosta:

Exempel 1:

Förutsättningar

Anders är 65 år och har ett hus i en mindre stad värderad till 3 000 000 kr. Huset köptes för 1 000 000 kr.

Anders belåningsgrad är 20%, det vill säga han har 600 000 kronor i lån. Anders betalar idag 1.5 % i ränta till banken och amorterar inget just nu. Han har därmed en månadskostnad är 750 kronor. Eftersom han får göra ränteavdrag i deklarationen med 30% av räntekostnaden blir hans faktiska månadskostnad 525 kr.

Seniorlånet

Anders bestämmer sig för att ta seniorlån (kapitalfrigöringskredit).

På grund av Anders unga ålder, beviljas han ett lån upp till 30% av husets värde det vill säga 900 000 kr. Räntekostnad för detta lån är 4,5 % per år som läggs på den totala skulden.

Anders måste först lösa sina befintliga banklån. Av de 900 000 kr som Anders lånat får han faktiskt ut 300 000 kr som han antingen kan välja att ta ut i en klumpsumma eller fördela ut dem månadsvis de kommande 20 år (förväntad livslängd).

I snitt blir det ett tillskott på ca 1 250 kr i månaden (300 000 / 240 månader).

När Anders löser lånet efter 20 år ska han betala tillbaka 2 170 543 kr = 2,4 ggr sitt lånebelopp

Anders räntekostnader är 2 170 543 kr – 900 000 kr = 1 270 543 kr.

Anders ska alltså betala tillbaka 9 044 kr för varje månad som han har fått använda 1 250 kr.

Förutom räntekostnaderna tillkommer: Uppläggningsavgiften, värderingsavgift, aviavgift, årlig avgift och eventuella pantbrevkostnader.

…………….

Exempel 2

Samma förutsättningar som i exempel 1 men Anders lever i 25 år i stället för 20 år.

Efter 25 år blir Anders skyldig 2 704 891 kronor = 3 ggr sitt lånebelopp

…………….

Exempel 3

Förutsättningar

Barbro är 75 år och har en lägenhet värderad till 1 000 000 kr. Barbro har inga lån på sitt nuvarande boende.

Seniorlånet

Barbro bestämmer sig för att ta ett seniorlån (kapitalfrigöringskredit).

På grund av sin ålder beviljas Barbro ett lån som motsvarar 39% av lägenhetens värde, det vill säga 390 000 kr. Räntekostnad för detta lån 4,5 % per år som läggs på den totala skulden.

Efter 20 år och vid ansenlig ålder ska Barbro flytta in på ett ålderdomshem. Lånet på 390 000 kr gav henne i genomsnitt 1 625 kr mer i månaden att leva på.

När Barbro säljer lägenheten efter 20 år ska hon betala tillbaka 940 568 kr = 2,4 ggr sitt lånebelopp

Barbros räntekostnader är 940 568 kr – 390 000 kr = 550 568 kr. Totalt ska hon betala tillbaka 3 919 kronor för varje månad som hon lånat 1 625 kr.

…………….

Andra alternativ

1. Banklån – Har du möjlighet att få ett vanligt banklån är det ett mycket billigare alternativ. Jag är medveten om att det kan upplevas som svårt för personer som gått i pension att få nya lån. Detta beror på att långivaren enligt lag ska göra en kreditprövning och bland annat ta hänsyn till inkomst, återbetalningsförmåga och se till att du har kvar pengar att leva på efter att du har betalat dina lån. Det kan därför vara klokt att se över sina bolån senaste året man fyller 59 år men gärna tidigare. 
2. Låna av barnen – Ett annat alternativ som kan vara värt att titta på är att låna av barnen. Har dina vuxna barn möjlighet att öka sina bolån med låg ränta så kan ni upprätta ett skuldebrev där ni betalar barnen ränta och amortering som motsvarar bankens villkor för lånet. Barnens säkerhet är bostaden som de en dag ändå ska ärva. En sådan manöver kräver dock juridisk hjälp för att säkerheten ska bli optimal för era barn.
3. Sälj huset – Har fastigheten ett stort värde och belåningen är mycket låg kan det vara värt att sälja huset för att frigöra kapital. Det är i ett sådant fall viktigt att räkna på om den nya boendekostnaden blir mycket högre och hur mycket av ert frigjorda kapital som försvinner i boendekostnader. I värsta fall kan det innebära att det inte alls blir mer att röra sig med varje månad.
4. Ställ dig i bostadskö så tidigt som möjligt och säkra upp en hyreslägenhet. Köavgiften betalas årsvis och är ofta låg. En hyresrätt är ett smidigare boende och ger dig större flexibilitet. Om du dessutom sålt din bostad med vinst finns det pengar att sätta guldkant på tillvaron på ålderns höst.
5. Spara innan pension – det bästa är att spara under många år för att kunna leva det liv man vill utan att behöva låna. Att planera och vid behov spara för din pension är viktigt för att du ska kunna fortsätta leva det liv du vill även på ålderns höst. Har du en belåningsgrad som understiger 50 % av bostadens värde kan du i stället för amortera spara undan pengarna till både en buffert men också för framtida konsumtion.