Nya förslag för ett väl fungerande hyresförhandlingssystem

Ett väl fungerande hyresförhandlingssystem är en förutsättning för att långsiktigt säkra hyresrättens konkurrenskraft och funktion i samhället. Därför behöver marknadens parter ta ett gemensamt ansvar för att värna och utveckla hyresrätten för både nuvarande och kommande generationers hyresgäster.

Under 2017 har SABO givit en grupp vd:ar i medlemsföretag i uppdrag att ge förslag till utveckling av hyresförhandlingssystemet. Gruppen har identifierat tre huvudsakliga problemställningar som gäller främst oenighet om underlaget till förhandlingarna, brist på långsiktighet och avsaknad av en opartisk tvistelösning.

– Jag är glad över de konkreta förslag som vi tagit fram och jag hoppas att arbetsgruppens förslag ska genomföras redan i höst, säger Pelle Björklund, vd Svenska Bostäder och ordförande för SABOs vd-grupp för hyror.

Hyresrätten är viktig för en fungerande bostadsmarknad som ska möta både demografiska förändringar och arbetsmarknadens behov, betonar han.

Samtidigt har SABOs styrelse arbetat fram ett positionspapper för ett mer hållbart sätt att bestämma hyror genom förhandling på.

– Kollektiva hyresförhandlingar är bra både för hyresvärdar och för hyresgäster. Det är glädjande att vi i SABOs styrelse nu kan presentera konkreta förslag för ett hållbart sätt för att bestämma hyror genomförhandling, säger Åsa Johansson, ordförande för SABOs styrelse.

Vd-gruppens förslag
Gruppen har under året utarbetat en rapport med förslag till utveckling av systemet som innebär i huvudsak att

• De lokala parterna förbinder sig att gemensamt ta ett långsiktigt ansvar för hyresrättens utveckling på orten.
• De lokala parterna genomför en strukturerad hyresdialog, som ska utmynna i den årliga hyresförhandlingen.
• SABO och Hyresgästföreningen centralt stödjer de lokala parterna i utvecklingsarbetet av en strukturerad hyresdialog.
• Underlaget för hyresdialogen bör vara ett antal nationella och lokala parametrar som har betydelse för ekonomi, förvaltning och utveckling av bolagets bostäder. Urvalet av parametrar ska vara fastställda av parternas centrala organisationer.
• De tre centrala aktörerna – Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och SABO – utvecklar gemensamt ett oberoende tvistelösningsorgan. Detta organ ska kunna pröva kollektiva hyrestvister oavsett om fastighetsägaren eller hyresgästorganisationen är medlem eller inte i någon av organisationerna. Kostnaden för att anlita organet ska de tvistande parterna stå för med lika stor andel.

– Vd-gruppens förslag ger förutsättningar för bättre förhandlingar och förhandlingsresultat som båda parter kan anse vara rimliga och som kan förklaras. Förslaget ger också en grund för en mer stabil och förutsägbar hyresutveckling, som då gynnar både en god förvaltning och nyproduktion som möter framtida behov, säger Susanna Höglund, chef ekonomi och finans på SABO.

SABOs position
SABO slår i positionspappret fast att kollektiva hyresförhandlingar är bra både för hyresvärden och för hyresgästerna. För hyresvärden är det ett tidseffektivt och kostnadsbesparande sätt att bestämma många hyror samtidigt. För hyresgästerna innebär det en styrka att kunna företrädas av en professionell aktör.

Kollektivt förhandlade hyror är också en förutsättning för att åstadkomma en systematisk hyressättning som speglar hyresgästernas allmänna värderingar av lägenheternas skilda egenskaper, det vill säga bruksvärdet. Det ligger också ett stort värde i att marknadens aktörer själva formar hyressättningen utan statlig inblandning eller reglering.

För att hyresförhandlingarna ska bli effektiva och leda till överenskommelser som är acceptabla för båda parter krävs en förståelse inte bara för varandras perspektiv utan också för de omvärldsfaktorer som påverkar företagets ekonomi i såväl ett kort- som ett långsiktigt perspektiv. Detta gäller faktorer både på nationell och på lokal nivå. För att vi ska nå dit behöver hyresförhandlingarna bli en naturlig del av en pågående ansvarsfull dialog mellan parterna.

Genom att parterna etablerar en rutin med kontinuerliga planerings- och arbetsmöten utvecklas en förståelse för varandra, goda relationer och gemensamma målbilder för förhandlingens resultat. En sådan strukturerad hyresdialog har goda förutsättningar att bli ett forum för parterna att gemensamt ta ett branschansvar och utveckla hyresrätten för både nuvarande och kommande generationers hyresgäster. Den bidrar också till att skapa ett gott förhandlingsklimat byggt på förtroende mellan parterna.

För att underlätta tvistelösning på bostadshyresmarknaden bör ett opartiskt tvistelösningsorgan utvecklas. Tvistande parter inom såväl det privata beståndet som inom allmännyttan bör ha möjlighet att få tvister lösta av detta organ.

Mot den bakgrunden föreslår SABO:

• att parterna ska både centralt och lokalt påta sig ett gemensamt ansvar för hyresrättens långsiktiga utveckling och konkurrenskraft genom en strukturerad hyresdialog utifrån ett antal överenskomna parametrar, vilken ska utmynna i den årliga hyresförhandlingen samt
• att de tre centrala aktörerna på hyresbostadsmarknaden – Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och SABO – ska gemensamt utveckla ett opartiskt organ med uppgift att lösa hyrestvister.